Bu makalemizde kira tespit davası nedir, kira tespit davası şartları ve süreleri nelerdir, kira tespit davası ne kadar sürer, yeni dönemde kira bedeli nasıl belirlenir, bu davada ihtar şartı var mıdır gibi birçok soruyu cevaplandırıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olup olmadığını tespit ettirmek amacıyla mahkemeye başvurduğu bir dava türüdür. Bu davalarda genellikle kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında olduğunu öne sürerek, kira bedelinin artırılmasını talep ederken; kiracılar, piyasanın çok üzerinde olan kira bedelini aşağıya çekmek isteyebilirler. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir ve bu kanun, kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair ayrıntılı hükümler içerir. Kanuna göre kira artışı her yıl TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına göre yapılır, ancak kira sözleşmesi beş yıldan uzun sürdüğünde veya beş yıl dolduğunda, taraflar kira bedelinin yeniden tespit edilmesini isteyebilirler. Mahkeme, bu durumda taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedeli dikkate alarak kira bedelini belirler.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı hukuki şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. İlk olarak, kira sözleşmesinin sona ermiş veya yenilenme sürecine girmiş olması şarttır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm bulunuyorsa, bu hükme göre hareket edilmelidir. Ancak, taraflar arasında kira bedeli konusunda bir anlaşmazlık olduğunda, bu dava açılabilir. Özellikle beş yıllık sürenin dolmasından sonra mahkeme, sadece TÜFE oranlarına göre değil, aynı zamanda piyasa koşullarını da dikkate alarak kira bedelini tespit eder.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Yeni kira döneminde kira bedeli farklı şartlara göre belirlenir ve bu süreçte taraflar arasındaki anlaşma veya kira sözleşmesindeki hükümler belirleyici olur.
a. Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde
Eğer kiracı ve kiraya veren yeni kira döneminde kira bedeli konusunda kendi aralarında anlaşabiliyorlarsa, bu bedel üzerinden yeni sözleşme yapılabilir. Ancak bu durumda dikkat edilmesi gereken en önemli husus, yapılan artışın Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü sınırları aşmaması gerektiğidir. Kanuna göre, kira artışı her yıl TÜFE oranını aşamaz. Bu oran, hem kiracıları aşırı artışlardan korurken, kiraya verenin de ekonomik koşullara göre adil bir bedel almasını sağlar.
b. Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde
Kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm yoksa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi devreye girer. Bu maddeye göre, kira artış oranı en fazla TÜFE oranında yapılabilir. Ancak, taraflar bu konuda anlaşmaya varamazsa, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini isteyebilirler. Bu durumda mahkeme, TÜFE oranlarını ve taşınmazın bulunduğu bölgenin kira rayiç bedellerini dikkate alarak bir kira bedeli belirler.
c. 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde
Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süre devam ediyorsa veya beş yıllık sürenin dolmasından sonra yenilendiyse, kira bedeli sadece TÜFE oranına göre artırılmakla kalmaz, aynı zamanda taşınmazın rayiç kira bedeli de dikkate alınır. Bu tür durumlarda taraflardan biri kira bedelinin piyasa şartlarına göre güncellenmesini talep edebilir. Bu tür davalarda mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini bilirkişiler aracılığıyla inceler ve kira bedelini piyasa koşullarına uygun şekilde belirler. Böylelikle kiracının veya kiraya verenin mağdur olması engellenir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Evet, geriye dönük kira tespit davası açılabilir. Mahkeme, kira bedelini tespit ederken bu bedelin geçmiş dönemlere uygulanmasını da karara bağlayabilir. Bu durumda, kiracı, mahkeme kararının verildiği tarihten önceki döneme ilişkin olarak eksik kalan kira bedelini kiraya verene ödemekle yükümlü olabilir. Bu davalar geriye dönük olarak etkili olabileceğinden, tarafların bu konuda dikkatli olması gerekir.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı
Kira tespit davası açılmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu olmasa da, taraflar arasındaki iletişimin açık tutulması ve anlaşmazlıkların çözümü için bu yöntem faydalı olabilir. İhtarname, kiraya verenin kiracıya kira bedelini artırma talebini ilettiği bir yazıdır. Bu yazı, taraflar arasında bir müzakere sürecinin başlamasını teşvik eder ve dava açılmadan önce uzlaşma sağlanmasına yardımcı olabilir. İhtarname, özellikle kiraya verenin taleplerini net bir şekilde ortaya koymasını sağlar.
Kira Tespitinde Süreler
Kira tespit davaları genellikle kira sözleşmesinin yenilenme döneminde açılır. Dava süreci, mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genellikle bu tür davalar 6 ila 18 ay arasında sonuçlanır. Davanın uzama ihtimali, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi, tarafların sunduğu deliller ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlıdır. Dava sonucunda mahkeme, geriye dönük olarak kira bedelinin uygulanmasına karar verebilir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle kira tespit davası açılacaksa, kira konusu taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekmektedir. Mahkeme, tarafların taleplerini değerlendirir ve kira bedelinin tespiti için bilirkişi incelemesi yapar.
Kira Tespit Davasında Dava Şartı Arabuluculuk
1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davalarında dava şartı arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre, taraflar kira bedeli üzerinde anlaşmazlık yaşadıklarında önce arabulucuya başvurmak zorundadırlar. Arabuluculuk sürecinde taraflar uzlaşmaya varamazlarsa, mahkeme süreci başlar. Arabuluculuk, dava öncesi bir uzlaşma yolu sunarak taraflar arasındaki anlaşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesini sağlayabilir.
Kira Tespit Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler
Kira tespit davalarında zamanaşımı süresi yoktur. Ancak dava, kira sözleşmesinin sona erdiği veya yenilendiği dönemde açılmalıdır. Hak düşürücü süreler ise kira bedelinin belirlenmesi konusunda yaşanan anlaşmazlıklara bağlı olarak devreye girebilir. Dava süreci boyunca taraflar mevcut kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam ederler, ancak mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli geriye dönük olarak uygulanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Hakkaniyet İndirimi
Mahkemeler, kira tespit davalarında tarafların ekonomik durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Bu uygulama, özellikle taraflardan birinin ekonomik olarak mağdur olma riski bulunduğunda devreye girer. Hakkaniyet indirimi, kiracının mali gücünün yetersiz olduğu durumlarda kira bedelinin düşürülmesi veya kiraya verenin makul kira taleplerinin karşılanması anlamına gelir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı
Kira tespit davalarında, taraflar dava sürecinde taleplerini değiştirebilir veya bedel artırımı talebinde bulunabilirler. Islah, tarafların dava açarken sundukları taleplerde düzeltme yapmasına olanak tanır. Bu durumda, taraflar mahkeme sürecinde yeni deliller veya bilirkişi raporlarına dayanarak kira bedelinin artırılmasını veya taleplerinin yeniden düzenlenmesini talep edebilirler. Bedel artırımı genellikle kira bedelinin rayiç bedelin çok altında kaldığı durumlarda kiraya verenin talep ettiği bir değişikliktir.
Mahkeme Tarafından Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira tespit davalarında, mahkeme yeni kira bedelini belirlerken taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedelleri, ekonomik koşulları, taşınmazın fiziksel durumunu ve kullanım amacını dikkate alır. Mahkeme, bilirkişi raporları ve tarafların sunduğu deliller doğrultusunda kararını verir. Genellikle bilirkişiler, benzer nitelikteki taşınmazların bulunduğu bölgelerdeki kira bedellerini inceleyerek bir değerlendirme yapar. Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde geriye dönük olarak uygulanır ve bu karar her iki taraf için de bağlayıcıdır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası ve İhtarname Zorunluluğu
Kira tespit davası açılmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak, taraflar arasında kira bedeline dair anlaşmazlık yaşanıyorsa, ihtarname gönderilmesi tarafların iletişim kurmasını ve uzlaşmasını sağlayabilir. Bu süreçte dava açılmadan önce taraflar ihtarname yoluyla kira bedeli konusunda müzakere edebilirler. Eğer taraflar müzakereler sonucunda uzlaşamazlarsa, kira tespit davası açılarak mahkemeden karar talep edilebilir.
Geriye dönük kira tespit davalarında ise mahkeme, belirlenen yeni kira bedelinin dava tarihinden itibaren uygulanmasına karar verebilir. Bu durumda, kiracı geriye dönük olarak yeni kira bedeline göre hesaplanmış farkı kiraya verene ödemekle yükümlü olur. Bu uygulama, özellikle kira bedelinin mevcut piyasa koşullarının çok altında kaldığı durumlarda devreye girer ve kiraya verenin haklarının korunmasını sağlar.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 itibarıyla, kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmiştir. Bu yeni düzenleme ile taraflar, mahkemeye başvurmadan önce bir arabulucuya gitmek zorundadırlar. Arabuluculuk süreci, tarafların kira bedeli konusunda uzlaşmaya varmalarını kolaylaştırabilir. Eğer arabuluculuk sürecinde taraflar bir uzlaşı sağlayamazsa, kira tespit davası açılarak mahkemenin karar vermesi sağlanabilir. Arabuluculuk, özellikle dava süreçlerinin uzamaması ve tarafların hızlı bir şekilde anlaşmaya varması için etkin bir yöntemdir.
Kira Tespit Davasında Süreç ve Sonuçlar
Kira tespit davaları genellikle 6 ila 18 ay arasında sonuçlanabilir. Bu süre, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine ve tarafların sunduğu delillere bağlı olarak değişebilir. Dava sonucunda mahkeme, kira bedelini belirlerken hem TÜFE oranlarını hem de taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini dikkate alır. Ayrıca, dava sürecinde tarafların mevcut kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam etmesi gerekmektedir. Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde geriye dönük olarak uygulanır.
Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi
Kira tespit davalarında mahkeme, tarafların ekonomik durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Özellikle kiracının ekonomik gücünün yetersiz olduğu durumlarda mahkeme, belirlenen kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapabilir. Hakkaniyet indirimi, mahkemelerin taraflar arasında adil bir denge kurma amacıyla kullandığı bir yöntemdir. Bu sayede, tarafların ekonomik durumu ile kira bedeli arasında adil bir ilişki sağlanabilir.
Kira davanızda hak kaybına uğramamak için bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.