Bu makalemizde tahliye taahhütnamesi nedir, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir, tahliye taahhütnamesi örnek nasıldır, tahliye taahhütnamesinin iptali mümkün müdür, kiralanan taşınmaz hangi yollarla ve nasıl tahliye edilir gibi bir çok soruyu yanıtlayacağız.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı evi veya işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bu belge, ev sahibine kiracıyı yasal yollarla çıkarma imkânı tanır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için bazı şartlar vardır. Öncelikle belgenin yazılı olması gerekir. Sözlü verilen taahhütler geçersizdir. Noter onayı zorunlu olmasa da, noter huzurunda düzenlenmesi belgeye daha güçlü bir ispat değeri kazandırır. Ayrıca bu taahhüdün kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra verilmesi şarttır. Çünkü kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütler, kiracının özgür iradesiyle verilmediği gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır.
Belgenin geçerliliği için mutlaka net bir tahliye tarihinin yazılması gerekir. “İstenildiğinde boşaltılacaktır” gibi belirsiz ifadeler tahliye taahhütnamesini hükümsüz kılar. Ayrıca taahhüdün kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması şarttır. Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların imzası alınmalıdır. Aile konutu söz konusuysa, kiracının eşinin de rızası aranır.
Kiracı belirtilen tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde işlem başlatmak zorundadır. Bu süre içinde ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi yapabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; yani süre geçirilirse tahliye taahhütnamesine dayanarak işlem yapılamaz.
Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesi ev sahibi açısından güçlü bir hukuki güvence sağlar. Ancak belgenin geçerliliği için tüm şartların dikkatle yerine getirilmesi gerekir. Aksi halde mahkemeler veya icra daireleri tarafından geçersiz kabul edilerek tahliye talebi reddedilebilir.
Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Kiracıyı Tahliye Etme Rehberi
Kiracının, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi (yazılı tahliye taahhüdü) imzalamasına rağmen süresi gelince evi boşaltmaması durumunda, ev sahibi yasal olarak şu adımları izleyebilir. Bu rehberde önce tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını açıklıyor, sonra ev sahibinin başvurabileceği yasal yolları ve tahliye sürecini adım adım ele alıyoruz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri ile Yargıtay içtihatları çerçevesinde konuyu değerlendirdik.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Öncelikle elinizdeki tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olup olmadığını değerlendirin. Geçerli bir tahliye taahhüdü için şu koşullar sağlanmalıdır:
- Yazılı olması: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü tahliye sözü geçersizdir. Noter onayı şart değildir; adi yazılı bir belge yeterlidir. (Noter onayı yalnızca ispat kolaylığı sağlar).
- Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi: Kiracının, kiralanan taşınmazı teslim aldıktan ve kira ilişkisi başladıktan sonra serbest iradesiyle taahhüt vermiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde imzalatılan tahliye taahhütnameleri, kiracının üzerinde kurulan baskı unsuru sayıldığından Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir. Bu nedenle tahliye taahhüdü, kira kontratının başlangıç tarihinden en erken bir gün sonrasına tarih atılarak alınmalıdır.
- Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması: Taahhütnamenin bizzat kiracı tarafından imzalanması gerekir. Kiracı adına imzalayan kişinin yasal temsil yetkisi yoksa taahhüt geçersizdir. Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların taahhüdü imzalaması şarttır; aksi halde tek imza veren kiracı için taahhüt geçersiz sayılır. (Not: Aile konutu ise, kiracının eşinin rızası da aranır; bu konuya aşağıda değinilmiştir.)
- Belirli bir tahliye tarihi içermesi: Belgenin içinde kiracının en geç hangi tarihte evi boşaltacağı açıkça yazılı olmalıdır. Tarih belirli değilse (örneğin “istenildiğinde boşaltacağım” gibi muğlak ifadeler varsa) taahhütnameye dayanarak tahliye yapılamaz.
Yukarıdaki şartlardan biri eksikse veya taahhütname hile, baskı, tehdit gibi irade sakatlığı hallerinde imzalatılmışsa, bu taahhütnameye dayanarak kiracıyı tahliye etmek mümkün olmaz. Örneğin, birden fazla kiracı varken yalnız birinin imzaladığı veya kiracının temsilcisi sıfatı olmayan kişi tarafından imzalanan taahhütname geçersizdir. Yine kiracıdan kira sözleşmesi yapılırken peşinen alınan taahhütler ve kiracının özgür iradesiyle imzalamadığı (korkutularak, aldatılarak imzaladığı) taahhütler mahkemece geçersiz sayılır. Yargıtay’ın güncel içtihatlarına göre kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütler kesin olarak geçersizdir. Ayrıca, taahhütname verildikten sonra aynı taşınmaz için taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa önceki tahliye taahhüdü hukuken hükümsüz kalır (yani ev sahibi kiracıyı yeni sözleşme ile kaldığına göre eski taahhüdü ileri süremez).
Not:
Tahliye taahhüdünde tarih kısmı boş bırakılıp sonradan ev sahibi tarafından doldurulmuş olsa bile, eğer kiracı bu duruma rıza göstermişse Yargıtay bu taahhüdü geçerli saymaktadır. Kiracı boş bir kağıda imza atıp bunu ev sahibine verdiyse, sonradan doldurulan tarihe itiraz etse bile ispat yükü kiracıdadır; ispatlayamazsa taahhütname geçerli kabul edilir. Bu nedenle kiracının sonradan “tarihi sonradan doldurdular” itirazı genellikle sonuç vermez, zira Yargıtay “boş kağıda imza atan, sonuçlarına katlanır” demektedir.
Eğer elinizdeki tahliye taahhütnamesi yukarıdaki koşullara uygun geçerli bir belge ise, şimdi bu taahhüde rağmen çıkmayan kiracıyı tahliye etmek için izleyebileceğiniz yasal yolları ve süreci anlatalım.
Ev Sahibinin İzleyebileceği Yasal Yollar
Türk Borçlar Kanunu 352. madde, kiraya verene tahliye taahhüdüne dayalı olarak özel bir fesih hakkı tanır. İlgili hükme göre:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Yani kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir ya da mahkemede tahliye davası açabilir. Bu yolların ikisi de kira ilişkisini sonlandırıp tahliyeyi sağlamaya yöneliktir. Önemli olan, belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süreyi geçirmemektir; aksi takdirde taahhütnameye dayanma hakkınız düşer ve bu sebebe dayalı tahliye talebiniz mahkemeden reddedilir. Ayrıca TBK 352 gereği, bu işlemleri yapmadan önce kiracıya ayrı bir ihtarname çekmeniz şart değildir – taahhütnamenin kendisi zaten kiracının tahliye beyanıdır.
Bu bir aylık süre içinde ev sahibi, tercih ettiği yolu kullanarak resmi tahliye sürecini başlatmalıdır. Aşağıda her iki yolun adımlarını ve muhtemel sonuçlarını ayrı ayrı açıkladık. (Not: Uygulamada genelde icra yoluna başvurmak daha hızlı sonuç verebildiği için sık tercih edilir; ancak kiracının itirazı halinde dava yoluna gidilmesi de gerekebilir.)
1. İcra Yoluyla Tahliye (Tahliye Talepli İcra Takibi)
Geçerli tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmadıysa, icra dairesi aracılığıyla tahliye talep edebilirsiniz. Bu yol, mahkeme kararı almadan icra teşkilatını kullanarak kiracının çıkarılmasını sağlar. İzlenecek adımlar şunlardır:
– İcra takibinin başlatılması
Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının bulunduğu yerdeki İcra Müdürlüğü’ne başvurup “tahliye talepli icra takibi” başlatılır. Başvuruya tahliye taahhütnamesinin bir örneği eklenir. İcra dairesi kiracıya resmi bir tahliye emri gönderir. İİK md. 272 uyarınca bu ödeme/tahliye emrinde kiracıya, 15 gün içinde evi boşaltması gerektiği bildirilir. Ayrıca kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
– Kiracı itiraz etmezse
Tahliye emri kiracıya tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde itiraz edilmezse, takip kesinleşir. Kiracının önünde kalan süre tahliye emrindeki 15 günlük süredir; bu süre sonunda hala taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi icra müdürlüğüne başvurarak zorla tahliye işlemini başlatabilir. İcra memurları, gerekirse polis zoruyla, kilit açtırarak kiracıyı ve eşyalarını tahliye edip evi ev sahibine teslim eder. Bu aşamaya gelindiğinde artık fiilen zorla tahliye gerçekleşir.
– Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse
Kiracı, icra dairesinden gelen tahliye emrine süresi içinde itiraz ederek taahhütnamenin geçersiz olduğunu veya tahliye şartlarının oluşmadığını ileri sürebilir. İtiraz geldiğinde icra takibi durur ve kiracıya doğrudan zorla tahliye yapılamaz. Bu durumda ev sahibinin önünde iki yol vardır:
- İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması: Kiracının itirazının haksız olduğunu düşünüyorsanız, tebliğden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilirsiniz. İcra Mahkemesi, genelde belge üzerinden hızlı bir inceleme yapar. Ancak burada kritik bir nokta: Tahliye taahhütnamesi adi yazılı bir belge ise ve kiracı imzaya açıkça itiraz etmiş (imzanın kendisine ait olmadığını iddia etmiş) ise, icra mahkemesi bu konuda inceleme yapmaz. Çünkü İİK’ya göre imzaya itiraz halinde, noter onaylı olmayan (adi) tahliye taahhütleri için icra mahkemesi yetkisi yoktur. Böyle bir durumda doğrudan tahliye davasına gitmek gerekir (aşağıda açıklanmıştır). Öte yandan taahhütname noter huzurunda imzalanmış veya imzası noterce tasdik edilmiş ise kiracı icra takibinde imzaya itiraz edemez. Noterli taahhütlerde ancak belgenin geçersizliği yönünde itiraz ileri sürülebilir.
- Tahliye davası açılması: Kiracının itirazı üzerine, isterseniz icra mahkemesi yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası da açabilirsiniz. Hatta yukarıda belirtildiği gibi kiracı “imza bana ait değil” diyerek itiraz ettiyse, icra mahkemesi yerine doğrudan dava açmak tek çare olacaktır. Tahliye davası süreci aşağıda ayrıca ele alınmıştır.
– İtirazın kaldırılması kararı sonrası
Eğer icra mahkemesi, kiracının itirazını haksız bularak itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verirse, ev sahibi bu kararla birlikte icra dairesine giderek tahliye işlemini yaptırabilir. İcra mahkemesi kararı kesinse (bazı durumlarda temyizi kapalı olabiliyor), icra memuru kararı kiracıya tebliğ edip kısa sürede zorla tahliyeyi gerçekleştirecektir.
– İtirazın reddi (kaldırılmaması) halinde
İcra mahkemesi “bu itiraz ciddi, inceleme mahkemede yapılmalı” diyerek talebi reddeder veya ev sahibi itiraz yoluna gitmezse, ev sahibi yine genel mahkemede tahliye davası açmak zorundadır. Bu durumda İİK md. 275 gereği, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde dava açılabilir. Aksi takdirde bu hak da zamanaşımına uğrar.
Not:
İcra yoluyla tahliye genellikle daha hızlı sonuç verir. Kiracı itiraz etmezse, tahliye emrinin tebliğinden yaklaşık 15 gün + işlemler için birkaç hafta içinde fiilen ev boşaltılabilir. İtiraz olursa süreç uzar: İcra mahkemesi genelde birkaç hafta içinde duruşma yapıp karar verebilir. Ancak imza incelemesi gereken veya genel mahkemeye giden durumlarda süreç uzayacaktır. Yine de çoğu durumda, icra yolunun toplam süresi dava yolundan kısadır. Kiracı itiraz etmezse yaklaşık 1-2 ayda, itiraz ederse birkaç ay içinde sonuca ulaşmak mümkündür. İtirazın genel mahkemeye taşındığı en kötü senaryoda bile, dava yoluyla birleşeceği için toplam süre uzasa da bu yol ev sahibi için ek bir seçenek sunmuş olur.
2. Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesinde)
Tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan mahkeme kararı ile tahliye yolunu da seçebilirsiniz. Bu durumda izlenecek adımlar ve süreç şöyledir:
a. Zorunlu arabuluculuk başvurusu
1 Eylül 2023’ten itibaren yürürlüğe giren düzenleme gereği, kiracı tahliyeye ilişkin davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. 7445 sayılı Kanun kapsamında getirilen bu dava şartı uyarınca, tahliye taahhüdüne dayalı dava açmak isteyen ev sahibi öncelikle arabuluculuk başvurusunda bulunmalıdır. Bu başvuru, taahhüt tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde yapılmalıdır (arabulucuya başvuruyla hak düşürücü sürenin işlemesi durur). Arabuluculuk görüşmesinde taraflar anlaşamazsa (genelde kiracı çıkmayı kabul etmezse), arabulucu bunu bir son tutanakla belgelendirir. Bu tutanak olmadan mahkemeye dava açılırsa dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci genellikle birkaç gün ila birkaç hafta içinde sonuçlanır; anlaşma olmazsa dava açma yolu açılır.
b. Tahliye davasının açılması
Arabuluculuk olumsuz bittiğinde veya kiracı görüşmeye katılmadığında, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası dilekçesini verebilir. Dava, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davanın, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması gerektiğini unutmayın. Dava dilekçesine tahliye taahhütnamesi delil olarak eklenir ve kiracının taahhüde rağmen çıkmadığı, bu nedenle sözleşmenin TBK 352 gereği sona erdirilmesi gerektiği talep edilir.
c. Yargılama süreci
Mahkeme, dilekçelerin teatisi ve duruşma sürecinde kiracıya savunma imkânı verir. Kiracı bu davada tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu veya tahliye hakkının düşürüldüğünü ileri sürebilir. Örneğin kiracı, “taahhüt kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldı”, “taahhütte tarih yoktu sonradan eklendi”, “imza bana ait değil”, “taahhüt baskı altında imzalatıldı” gibi itirazlar yapabilir. Hatta kiracı, evin aile konutu olduğunu ve diğer eşinin rızası olmadan taahhüt verildiğini iddia edebilir – gerçekten de Yargıtay uygulamasına göre, kiracının eşi tarafından onaylanmayan tahliye taahhüdü geçerli olmaz, zira taahhüt kiracının tek taraflı fesih beyanı niteliğindedir ve aile konutunda diğer eşin rızası aranır. Bu tür itirazlar yapılırsa, mahkeme öncelikle taahhütnamenin geçerliliğini değerlendirir. Taahhütname yasal koşulları taşımıyorsa veya kiracının öne sürdüğü geçersizlik gerekçesi ispatlanırsa, dava reddedilebilir. Ancak kiracının itirazları yersiz bulunur ve taahhüdün usulüne uygun verildiği anlaşılırsa, mahkeme sözleşmenin feshine ve kiracının tahliyesine karar verecektir.
d. Tahliye davasının süresi
Mahkeme süreci, mahkemenin iş yüküne ve tarafların tutumuna göre değişir. Basit tahliye davaları birkaç ay içinde sonuçlanabileceği gibi, itirazların incelenmesi, imza incelemesi (bilirkişi), vs. gerekirse uzayabilir. Uygulamada 6 ay ile 1 yıl arasında bir sürede ilk derece mahkemesinden karar çıkması yaygındır. (Örneğin, kiracı “imza bana ait değil” derse belge grafolojik incelemeye gönderilir ve bu birkaç ay ekleyebilir.) İlk derece kararı kiracı tarafından istinafa/temyize götürülürse, nihai kararın kesinleşmesi daha uzun sürebilir (bölge adliye mahkemesi ve gerekirse Yargıtay süreci dahil 1-2 yılı bulabilir). Ancak TBK 352’den kaynaklanan tahliye davaları genelde rutin ve belgesi sağlam ise fazla uzamadan kesinleşmektedir.
e. Kararın icrası
Mahkeme tahliyeye hükmederse, karar kesinleştikten sonra ev sahibi icra dairesine başvurarak ilamlı icra yoluyla tahliyeyi uygulatabilir. Mahkeme kararları, borçlu (kiracı) yönünden genellikle istinaf/temyiz yolu tüketildiğinde kesinleşir; fakat bazı tahliye kararlarında temyiz yolu kapalı olup istinaf kararı ile kesinleşme de söz konusu olabilmektedir (konuya göre değişir). Karar kesinleştiğinde icra memuru, kiracıya tahliye mazbatası tebliğ eder ve kiracıya belirli bir süre daha verilebilir. Süre sonunda kiracı çıkmazsa, icra dairesi zorla tahliyeyi gerçekleştirecektir (bir sonraki bölümde açıklanmıştır).
Not:
Tahliye davası sırasında kiracının öne sürebileceği tüm itirazları mahkeme değerlendirir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, tahliye taahhüdünün içerdiği ifadelerden belgenin kira ilişkisi başladıktan sonra verildiğinin anlaşıldığını, imza inkar edilmediği sürece kiracının “sözleşmeyle aynı gün alındı, tarih sonradan dolduruldu” savunmasını yazılı delille kanıtlaması gerektiğini vurgulamıştır. Kiracı bunu ispat edemiyorsa taahhütname geçerli sayılır ve tahliyeye karar verilir. Özetle, mahkeme sürecinde de taahhütnamenin geçerliliği ve koşulları titizlikle incelenir; ev sahibi olarak sizin de bu koşulları baştan sağlamış olmanız gerekir.
Tahliye Kararının Uygulanması ve Zorla Tahliye
İster icra takibi sonucu olsun ister mahkeme kararı ile olsun, nihayetinde kiracının tahliyesine dair bir icra emri veya mahkeme kararı elinize geçtiğinde, bunun fiilen uygulanması yine icra dairesi aracılığıyla olur. Kiracı, hakkında kesinleşen tahliye emrine rağmen evde durmaya devam ediyorsa, icra memurları zorla tahliye prosedürünü gerçekleştirir:
- İcra dairesi marifetiyle tahliye: Ev sahibi, tahliye kararını/icra emrini icra dairesine ibraz ederek bir tahliye tarihi belirlenmesini talep eder. İcra memuru kiracıya son bir kez haber verebilir ancak bu zorunlu değildir, çünkü zaten tebligatlar yapılmıştır. Belirlenen günde icra memurları eve giderek kapıyı açtırır (gerekirse çilingir yardımıyla) ve kiracıyı mecburen dışarı çıkarır. Tahliye sırasında çoğunlukla polis veya jandarma memuru hazır bulunur; kiracı fiziken direnirse kolluk kuvveti müdahale eder. Kiracının eşyaları tutanakla tespit edilip kendisine teslim edilir veya boşaltılan mekandan alması sağlanır. Ev sahibine konutun anahtarları geri verilerek fiili teslim sağlanır. Böylece yasal tahliye süreci tamamlanmış olur.
- Kiracının direnmesi ve olası zorluklar: Uygulamada tahliye günü kiracı bazen evi boş bulundurmayarak süreci biraz daha zorlaştırmaya çalışabilir. Ancak mahkeme/icra kararı elde olduktan sonra kiracının direnme şansı yoktur; kolluk gücü kullanılarak tahliye yapılır. Kiracının tahliye anında evde bulunmaması halinde icra memuru çilingirle girip eşyaları dışarı alma yetkisine de sahiptir (eşyalar uygun bir yere konulur veya kiracı gelene kadar kilit değiştirilip ev sahibine teslim edilir). Önemli olan, tüm bu işlemlerin resmi görevliler tarafından yapılmasıdır. Ev sahibinin kendi kendine tahliyeyi sağlamaya çalışması kesinlikle yasal değildir. Örneğin mahkeme kararı olmadan kilit değiştirmek, kiracıyı zorla evden çıkarmak, eşyalarını sokağa atmak gibi eylemler Türk Ceza Kanunu md.154 uyarınca “hakkı olmayan yere tecavüz” veya TCK md.116 uyarınca “konut dokunulmazlığının ihlali” suçunu oluşturur. Yargıtay kararları, tahliye davası sonuçlanmadan kilit değiştiren ev sahibinin 3 yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılabileceğini belirtmektedir. Bu nedenle, kiracı ne kadar haksız olsa da, yasal süreç tamamlanmadan kendi başınıza müdahale etmeyin.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçersiz Olur?
Tahliye taahhütnamesi bazı durumlarda hukuken geçersiz kabul edilir. En sık karşılaşılan sebeplerden biri, bu belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde imzalatılmasıdır. Böyle bir durumda kiracının serbest iradesiyle hareket etmediği kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır. Geçerli olabilmesi için kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir.
Bir diğer geçersizlik nedeni, tahliye tarihinin belgede açıkça yazılmamış olmasıdır. Eğer taahhüt belirsiz ifadeler içeriyorsa, örneğin “istenildiğinde boşaltacağım” gibi muğlak bir taahhüt varsa, bu belgeye dayanarak tahliye talep edilemez. Hukuken belirli ve kesin bir tarihin yer alması zorunludur.
Ayrıca taahhütnamenin kiracının kendisi tarafından veya yetkili temsilcisi aracılığıyla imzalanması gerekir. İmza bulunmuyorsa ya da yetkisiz bir kişi imzaladıysa, bu belge geçerli olmaz. Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda ise tüm kiracıların imzası alınmalıdır. Eksik imza taahhüdün geçerliliğini ortadan kaldırır.
Kiralanan yer aile konutu niteliğindeyse, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının eşinin de rızası gerekir. Eşin rızası olmadan verilen taahhüt, aile konutu hükümleri nedeniyle geçersiz kabul edilir. Bu durum Yargıtay kararlarında da açıkça belirtilmiştir.
Tahliye taahhütnamesi baskı, tehdit, hile veya aldatma sonucu imzalatılmışsa da geçerliliğini kaybeder. Hukuk düzeninde irade serbestliği esastır. Kiracının özgür iradesi olmadan verdiği bir taahhüt, mahkemeler tarafından geçersiz sayılır.
Son olarak, tahliye taahhüdü verildikten sonra kiracı ile ev sahibi arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa, eski taahhüt geçersiz hale gelir. Çünkü ev sahibinin yeni sözleşme yapması, önceki tahliye taahhüdünden vazgeçtiği anlamına gelir.
Kısaca özetlemek gerekirse, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa, belirli bir tarih içermiyorsa, eksik imzalar bulunuyorsa, aile konutu rızası alınmamışsa, baskı altında verilmişse veya sonradan yeni kira sözleşmesi yapılmışsa geçersiz kabul edilir.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilir Mi?
Tahliye taahhütnamesi, kural olarak tarafların özgür iradeleriyle hazırlanmışsa geçerli bir belgedir ve tek başına ev sahibine tahliye hakkı verir. Ancak bazı hallerde iptali veya geçersiz sayılması mümkündür.
Tahliye taahhütnamesi, baskı, tehdit, hile veya aldatma sonucu imzalatılmışsa kiracı tarafından iptal ettirilebilir. Hukuk sistemimizde irade sakatlığına dayanılarak verilen her beyan gibi, bu belge de mahkeme kararıyla hükümsüz kılınabilir.
Belge kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde imzalatılmışsa, bu durumda da kiracının serbest iradesi bulunmadığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır. Aynı şekilde, taahhütnamede tahliye tarihi açık ve belirli şekilde yazılmamışsa, mahkeme belgeyi geçersiz kabul eder.
Kiralanan yer aile konutuysa ve eşin rızası alınmadan taahhüt verilmişse, diğer eşin itirazı üzerine bu belge iptal edilebilir. Yargıtay kararlarında da bu durum özellikle vurgulanmıştır.
Son olarak, tahliye taahhüdü verildikten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa, eski taahhüt artık geçerliliğini kaybeder. Mahkemeler, yeni sözleşmeyi eski taahhüdün iptali anlamında değerlendirir.
Kısaca, tahliye taahhütnamesi kendi başına iptal edilmez; ancak geçerlilik şartlarını taşımıyorsa veya irade sakatlığı varsa, kiracının başvurusu üzerine mahkeme tarafından hükümsüz kılınabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Örnek
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kiracı olarak bulunduğum aşağıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın, belirttiğim tarihte boşaltacağımı ve kiraya verene teslim edeceğimi kabul ve taahhüt ederim.
Kiralananın Adresi:
………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………….
Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi:
…/…/20…
Tahliye Tarihi:
…/…/20…
İşbu tahliye taahhütnamesi serbest irademle imzalanmış olup, kiraya verenin herhangi bir baskısı, hilesi veya tehdidi bulunmamaktadır.
Kiracı Bilgileri ve İmzası
Adı Soyadı : …………………………………………..
T.C. Kimlik No : …………………………………………..
Adres : …………………………………………..
İmza : …………………………………………..
Kiraya Veren Bilgileri (İsteğe Bağlı)
Adı Soyadı : …………………………………………..
Adres : …………………………………………..
İmza : …………………………………………..
Tarih: …/…/20…
Bu metin örnek amaçlıdır. Hazırlarken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, belgenin kira sözleşmesi imzalandıktan ve taşınmaz teslim edildikten sonra düzenlenmesi ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesidir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Sonuç
Süreleri kaçırmayın:
Tahliye taahhütnamesine dayanarak işlem yapabilmek için TBK 352’deki 1 aylık süre hak düşürücüdür. Kiracının boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay geçtikten sonra icra takibi veya dava yoluna başvurmadıysanız, artık bu taahhüde dayanarak tahliye talep edemezsiniz. (Bu durumda başka bir tahliye sebebiniz varsa – örneğin kira ödenmemesi gibi – onları kullanarak ayrı bir süreç başlatmanız gerekir.)
Arabuluculuk şartını unutmayın:
Dava yoluna gidecekseniz, zorunlu arabuluculuk başvurusunu yapmadan dava açamayacağınızı unutmayın. Arabulucu aşamasında anlaşma ihtimali düşük olsa da, prosedürü tamamlamak dava şartıdır.
Taahhütnamenin geçerliliğini baştan kontrol edin:
Taahhütnameyi imzalatırken ileride sorun çıkmaması için tüm geçerlik şartlarını sağladığınızdan emin olun (özellikle tarih atılması, kira sözleşmesinden sonra imzalanması, kiracının kendi el yazısıyla “tahliye edeceğim” beyanını yazması gibi detaylar önemlidir). Örneğin, aynı gün imzalamak yerine ertesi gün imzalatmak, hatta belgeye “halen kiracısı bulunduğum daireyi … tarihinde tahliye edeceğimi taahhüt ediyorum” gibi bir ibare koymak ispat açısından faydalı olabilir.
Aile konutu durumu:
Kiralanan yer kiracının aile konutu ise, mümkünse taahhütnameyi hem kiracıdan hem de eşinden imzalamasını isteyin. Aksi takdirde, eş sonradan itiraz edip taahhüdün kendisini bağlamadığını ileri sürebilir ve Yargıtay içtihatları gereği bu itiraz haklı bulunabilir. Bu durum süreci uzatabilir veya taahhüdü geçersiz kılabilir.
Yargıtay emsal kararlarına göre hareket edin:
Yargıtay kararları, tahliye taahhüdü konusunda ev sahiplerine önemli ipuçları veriyor. Örneğin; Yargıtay, tarihsiz veya boş kağıda imzalı taahhütleri bile kiracı aksini ispatlayamazsa geçerli saymıştır. Buna karşılık, kira kontratıyla eş zamanlı alınan taahhütleri kesin biçimde geçersiz kabul etmektedir. Yine Yargıtay 12. HD, aile konutunda diğer eşin rızası yoksa tahliye taahhüdünün geçersiz olacağını hükme bağlamıştır. Bu emsal kararlar ışığında, sürecinizi planlarken hataya mahal vermeyin.
Tahliye sürecinin toplam süresi:
Kiracı gönüllü olarak çıkmadığı için yasal yollara başvurduğunuzda, sürecin hemen sonuçlanmayacağını göz önünde bulundurun. En iyimser senaryoda (kiracı itiraz etmez ve süreçler hızlı ilerlerse) dahi birkaç hafta içinde tahliye gerçekleşebilir. Kötümser senaryoda (itiraz, dava, temyiz vs. olursa) tahliye kararının ve uygulamanın 6-12 ay sürebileceğini unutmayın. Bu süre zarfında kiracı kira ödemeye devam etmekle yükümlüdür, ödemiyorsa ayrı bir icra takibiyle tahliye sebebi yaratabilirsiniz. Süreç sonunda karar lehinize çıktığında, tüm yasal masraflar ve gerekirse avukat ücretleri de genellikle kiracıya yükletilir.
Sonuç olarak:
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, ev sahibine kiracıyı tahliye etmek için güçlü bir yasal imkan tanır. TBK 352 kapsamında, taahhütnameye uymayan kiracıyı dava veya icra takibi yoluyla çıkarabilirsiniz. Burada en kritik hususlar, süreleri kaçırmamak, prosedürleri doğru uygulamak ve kiracının muhtemel itirazlarına karşı hazırlıklı olmaktır. Yasal yollar sonunda alınacak tahliye kararı, icra marifetiyle zorla uygulanır ve kiracı çıkmazsa kolluk desteğiyle çıkarılır. Bu süreçte herhangi bir hak kaybına uğramamak için gerekirse bir gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek almanız da tavsiye edilir. Unutmayın, doğru adımları atarak ve sabırlı olarak, tahliye taahhüdüne uymayan kiracıyı eninde sonunda yasal yollardan evinizden çıkarabilirsiniz.
Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5363 E. 2016/1143 K. sayılı ve 22.02.2022 tarihli kararına göre:
“…Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte yapılan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu belirtmekte fayda vardır. Taahhütnamenin, sözleşmenin yenilendiği gün yapılması da herhangi bir problem teşkil etmez. Dolayısıyla, örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen kira ilişkisi devam ediyorsa yeni dönemde tahliye taahhütnamesi yapılabilir…”
* * * * * * *
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/ 975 E., 2021 / 1108 K. sayılı ve 28.09.2021 tarihli ilamında:
“ ….Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. …”
* * * * * * *
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5147 E. 2012/8537 K. sayılı ve 07.06.2012 tarihli ilamında:
“…İçinde kiracı bulunan evi yeni satın almış olan ev sahibi de kendisinden önceki ev sahibinin yaptığı taahhütnameye dayanabilir. Yeni malik nasıl kira sözleşmesinde önceki ev sahibinin yerini alıyorsa tahliye taahhütnamesinde de bu durum gerçekleşir. Dolayısıyla, önceki ev sahibinin yaptığı taahhütnameye dayanarak tahliye günü geldiğinde kiracının tahliyesini isteyebilir…”
* * * * * * *
Kiralananın tahliyesi davanızda hak kaybına uğramamak için bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.